第94回国有財産北海道地方審議会議事録

松宮部長　それでは、諮問事項について、ご説明いたします。
お手元に資料をご用意しておりますが、前方のスクリーンをご覧いただければと存じます。
まず、1ページでございますが、本件は、「札幌市豊平区に所在する自衛隊札幌病院等跡地に係る処理方針」、具体的には、二段階一般競争入札により処分することについて、ご審議をいただくものでございます。
2ページをご覧ください。
国有地の概要について、ご説明いたします。
会計名は、財務省所管一般会計などで構成された財産となっております。
所在地は、札幌市豊平区平岸1条11丁目5番1ほかでございまして、数量は、4万8,496平方メートル、ヘクタールで表しますと4.8ヘクタールという数量でございます。
旧用途は、陸上自衛隊豊平駐屯地の自衛隊札幌病院及び防衛省の省庁別宿舎「豊平宿舎」でありまして、敷地の大部分は病院敷地となっていたものでございます。
3ページをご覧ください。
財産の沿革について、ご説明いたします。
当該国有地は、昭和30年3月から自衛隊札幌地区病院の敷地として利用されてきたものでして、築50年以上が経過し、建物の老朽化が進んできたことから、平成23年4月に、真駒内駐屯地に新病院を建設し当該国有地の売却収入は新病院の建設財源の一部に充当することが決定いたしました。
新病院は、それから4年後の平成27年3月末に完成し、病院機能が移転した後に、防衛省において建物を解体し、平成28年11月に宿舎敷地を、12月に病院敷地をそれぞれ防衛省より引受けたところです。
その後、平成28年12月に、北海道及び札幌市に対しまして、公的取得要望の有無を照会するとともに、面積が約4.8ヘクタールと広大地でありますことから、まちづくりにも配慮する必要があるため、札幌市には国有地の処分方法に関する意見も併せて照会したところです。
その後、平成29年3月に札幌市から出された回答では、「取得の要望はないが、国有地の処分に当たっては、多様な土地利用の可能性があるため、民間から企画提案を求めて処分することが望ましい」という意見が出されました。
この意見を踏まえまして、二段階一般競争入札により処分する方向で、札幌市と協議を開始したところです。
4ページをご覧ください。
財産の位置について、ご説明いたします。
本財産は、JR札幌駅の南南東約4.6キロメートル、札幌市営地下鉄南北線 南平岸駅の西方約600メートルに位置しておりまして、最寄駅から徒歩約8分という、比較的立地条件の良い土地となっております。
5ページをご覧ください。
周囲の状況について、ご説明いたします。
緑で着色しました地下鉄南北線 南平岸駅周辺と、地下鉄と並行して南北に延びております国道453号線沿いにはスーパーマーケット等の商業施設が所在しておりますが、当該国有地は国道より1本西側に位置することから、戸建住宅や低層アパート、マンション、それから自衛隊官舎などが混在する住居地域となっております。
6ページをご覧ください。
国有地の接道状況等について、ご説明いたします。
当該国有地は、南北約270メートル、東西約190メートル、面積4万8,496平方メートルのほぼ平坦な土地で、南側の一部は幅員20メートルの道道 西野白石線、東側は幅員15メートルの札幌市道 平岸2条線に接道しておりますが、南側の道道とは高低差がありまして、現状において、実際に利用できる道路は東側の市道のみとなっております。
都市計画上は、敷地の大部分が第一種住居地域に指定されており、南側の一部が準住居地域になっております。いずれも建ぺい率は60パーセント、容積率は200パーセントで、33メートル高度地区に指定されております。マンションですと、おおよそ11階建の建物が建築可能な地域となっております。
以上が、財産の概要でございます。
7ページをご覧ください。
本日、ご審議をいただきます二段階一般競争入札の制度について、ご説明いたします。
二段階一般競争入札とは、平成19年6月に閣議決定された「経済財政改革の基本方針2007」において、国有地の売却に当たっては、民間提案をいかす仕組みが求められるとして、平成20年6月から導入された比較的新しい売却方法でございます。
概要としましては、あらかじめ開発条件を設定し、買受希望者から開発条件を踏まえた土地利用に関する企画提案を求めた上で、外部の有識者で構成される審査委員会において当該提案を審査し、審査通過者により一般競争入札を行うものです。
具体的な流れとしましては、まず第1段階として開発条件を設定し、それから入札公告を行い、買受希望者から企画提案書の提出を受け、審査委員会で審査を行い、審査通過者を決定します。
次に、第2段階としまして、審査通過者を対象に価格競争入札を行い、最も高い価格で入札した者を落札者として決定することになります。
なお、国の二段階一般競争入札は、制度上、企画提案書の得点と入札額の両方を加味して落札者を決定するいわゆる総合評価方式ではなく、最終的には第2段階の価格競争のみで落札者が決定する仕組みとしております。
8ページをご覧ください。
二段階一般競争入札の対象となる国有地について、ご説明いたします。
選定基準については財務省の通達で規定されており、まず面積基準として、原則1ヘクタール以上の土地が要件となります。

次に、立地基準としまして、

• 「需要が高く、民間事業者による様々な企画提案が期待できる土地」　
• 「土地の高度利用等の有効活用を図るような企画提案が期待できる土地」 　　
• 「計画的なまちづくりを行うことにより、資産価値の向上、地域経済の活性化等の効果が期待できる土地」

のいずれかに該当することが要件となっております。
なお、二段階一般競争入札については、平成20年導入以降、北海道財務局では初の試みとなりますが、全国的には、関東財務局で4事例、中国財務局で1事例の実績があり、当局で実現した場合には、全国で6番目の事例となる予定でございます。
9ページをご覧ください。
それでは、当該国有地を二段階一般競争入札で処分しようとする理由について、ご説明いたします。
先程もご説明しましたが、札幌市から、「本地は多様な土地利用の可能性があるために、民間から企画提案を求めて処分することが望ましい」との意見が示され、当局としても、札幌市内の広大地であり、札幌市が進めるまちづくりにも最大限配慮して処分する必要があること、また、最寄駅から徒歩8分という、比較的良好な立地環境にあり、多様な企画提案が期待できることから、二段階一般競争入札がふさわしいと考えております。
また、開発条件を設定することにより、計画的なまちづくりが図られ、資産価値の向上や地域経済の活性化にも資するものと考えております。
10ページをご覧ください。
開発条件について、ご説明いたします。
二段階一般競争入札の実施に当たっては、土地の有効活用を促し、札幌市が目指すまちづくりを具現化するために、開発条件を設定することになります。
開発条件については、地元の意向を踏まえつつ、札幌市と協議を重ね、行政側で素案を作成しておりますが、最終的には審査委員会において開発条件の内容をご議論いただきまして決定することになります。
したがいまして、当審議会においては、二段階一般競争入札による処分方針について、適当という旨のご答申をいただきましたら、速やかに審査委員会を開催して、決定してまいりたいと考えております。
そのため、現時点において開発条件は決定しておりませんが、イメージとしては、スライドにありますように、札幌市まちづくり戦略ビジョン、第2次札幌市都市計画マスタープラン、札幌市立地適正化計画などのまちづくりの指針となる上位計画を踏まえて、札幌市で平成30年4月20日付で策定しました自衛隊札幌病院の跡地に係る基本的な考え方で示された5項目を基本に、開発条件を設定する予定としております。
その5項目を読み上げますと、
 

1. 周辺の住環境に対して配慮がなされ、相互に調和する活用がされること
2. 周辺の交通環境に配慮した活用がされること 　　
3.  防災性の高い安全・安心な活用がされること 　　
4. 景観形成に資する活用がされること 　　
5. 緑地資源が創出され、うるおいとやすらぎのある活用がされること

この5点でございます。
11ページをご覧ください。
審査委員会について、ご説明いたします。
二段階一般競争入札の実施に当たっては、財務局長が審査委員会を設置し、開発条件等の確認や、企画提案書の審査を依頼することになります。
審査委員は、財務省の通達によりまして、「経営、経済、不動産等の専門的知見を有する者」、「都市計画、建築等の専門的知見を有する者」、「当該土地が所在する地方公共団体の都市計画部局の長等」、「国有財産北海道地方審議会委員」の各分野から選任し、概ね5名で構成することとされております。
なお、人選に当たりましては、当審議会にお諮りした上で決定することとされておりますので、審査委員の候補者の方々をご紹介いたします。
審査委員の候補者として、前方のスクリーンにお示しした5名の方々を考えております。

【審査委員を特定することが可能な氏名等の情報につき、非公開。】

12ページをご覧ください。
審査委員会が審査する項目について、ご説明いたします。
企画提案書の審査については、資力から開発計画までの七つの審査項目で審査を行います。これらの審査項目ごとに点数を付けて、一定水準以上の点数を得た者を審査通過者として決定する予定としております。
上から順番に見てまいります。
まず一つ目は、資力です。企画提案のとおり開発する資力を有しているか。
二つ目は、開発実績。企画提案を実行できる経験等を有しているか。
三つ目は、開発コンセプトが開発条件を反映しているか、また、当該企画提案により、地域経済の活性化が見込まれるか。
四つ目は、都市計画法や建築基準法で定められた様々な開発手法を用いる場合に、その開発手法の実現性はあるか。
五つ目は、開発スケジュールで、工事着工までの手順に不備はないか、また、工期は適切かどうか。
六つ目は、事業の収支見込みで、収入及び支出の見込みは適切に設定されているか。
そして最後に、開発計画が開発条件を反映し、法令の適合性、公序良俗に反しないかを審査していただきます。
13ページをご覧ください。
当審議会でご答申をいただいた後のスケジュールについて、ご説明いたします。
まず、当審議会の終了後、早々に審査委員会を設置し、開発条件等の入札条件設定について、審査委員の方々にご議論していただきます。
その後、第1段階として、7月上旬に入札公告を行い、11月末までに企画提案書を受付け、受付終了後に審査委員会において企画提案書の審査を行っていただき、12月末までに審査通過者を決定したいと考えております。
次に、第2段階としまして、翌年1月に、審査通過者のみで価格競争入札を行い、落札者を決定する予定としております。
14ページをご覧ください。
処分条件について、ご説明いたします。
所在地と、区分・数量は記載のとおりでございます。
相手方は、価格競争入札の落札者となり、処理区分は、二段階一般競争入札による時価売払いとなります。
利用計画は、企画提案に基づく開発、適用法令は記載のとおりでございます。
主な特約条項としまして、通常の一般競争入札の場合は、用途指定は付さない取扱いとなっておりますが、二段階一般競争入札の場合は、その性質上、企画提案書に基づいて建築物等を竣工させること、また、建築物等が竣工するまでの間、国の承認を得ずに所有権の移転や抵当権以外の権利の設定はできないことといった特約を売買契約書に盛込む予定としております。
代金の納付方法は、全額即納となります。
15ページをご覧ください。
最後に、先程二段階一般競争入札については、関東財務局で4事例、中国財務局で1事例ある旨ご説明いたしましたが、このスライドで表示しておりますのは、その5事例となっております。
この中には、現在、民間事業者において工事を進めている事例もございますが、いずれにしましても、地域のまちづくり計画や課題解決に向けて、国と地方公共団体が連携して、国民共有の財産であります国有地を通じて地域に貢献しつつ、有効活用されているものと考えております。
諮問事項の説明は以上となります。それでは、ご審議の程、よろしくお願いいたします。